Вопросы по недвижимости, купленной по ипотеке

   С развитием рынка ипотечного кредитования, стали складываться такие ситуации, когда людям нужна помощь в суде, по поводу квартиры, купленной с привлечением заемных средств. Ситуация усугубляется тем, что банк-кредитор уже инициировал судебное разбирательство и действует довольно агрессивно. Беря на себя ношу ипотечного кредита, некоторое знание законодательства по этому вопросу может очень даже пригодиться.

   Первое – при каких стечениях обстоятельств, суд может постановить конфисковать жилье, находящееся в залоге по ипотечному кредиту? Это может случиться при следующих причинах: нарушение должником исполнения обязательств по ипотечному кредиту; нарушения сроков оплаты, согласно графику платежей по кредиту; неуплата очередных сумм по кредиту, полностью или частично, если иные варианты не предусматривает договор кредитования. В самом ипотечном договоре может содержаться дополнительный перечень условий, за неисполнение которых банк имеет полное право потребовать досрочное исполнение обязательств по договору, это такие как: не соблюдается выполнение условий по договору ипотечного страхования; владелец жилья не соблюдает правила пользования, содержания и ремонта объекта недвижимости; пренебрегает обязательствами по сохранению жилья, находящегося в залоге, что в свою очередь, может привести к его утрате, повреждению, или неоправданному износу; отказывает представителям банка-залогодержателя в праве на проверку состояния заложенного жилья; могут быть еще и другие условия, которые обязательно отражены и зафиксированы в договоре.

   В конечном итоге, банк может воспользоваться своим правом обращения в суд, по поводу искового заявления о взыскании заложенной недвижимости, если нарушения носят систематический характер. Например, больше трех раз за год, нарушались сроки погашения очередных платежей, согласно графику этих платежей в договоре ипотечного страхования.

   Интересен вопрос о досудебном решении проблемы не платежей по кредиту. Для того, чтобы взыскать заложенное имущество без суда, нужно согласие каждой из сторон (банк и заимодавец). Соглашение такого рода заключается письменно, между обеими сторонами, и может быть оформлено как дополнительное соглашение к договору, или как самостоятельный документ. Согласие владельца заложенной недвижимости должно быть обязательно нотариально заверено. В этом случае, как и в случае судебного решения, недвижимость, находящаяся в залоге у банка, будет реализована по правилам, прописанным в Гражданском Кодексе РФ.

   Без судебного решения невозможно взыскание задолженности в следующих случаях: если для использования ипотечных средств на приобретение имущества было получено разрешение или согласие третьего органа или лица; объектом ипотечного кредита будет выступать предприятие (имущественный комплекс); земельный участок, который входит в перечень и состав земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, или который может находиться в муниципальной или государственной собственности; если предмет ипотечного кредита представляет собой значимую историческую, художественную, культурную ценность для общества; если имущество, приобретенное с помощью ипотечного кредита находится в совместной собственности, и не все собственники дали свое согласие на внесудебное решение проблемы задолженности; и наконец, если объект ипотечного кредита – жилое помещение, которым владеет физическое лицо на правах собственности.